Nieruchomości dla obcokrajowca w Polsce. Cechy, zakup, kredyt hipoteczny (wersja rosyjska)

Польский рынок недвижимости с каждым годом становится все более востребованным среди восточных соседей из Беларуси, Украины и России. Также с каждым днем увеличивается количество купленных не только квартир в жилых многоэтажках, но и частных домов вдалеке от центра и городского шума.

Причина таких иностранных инвестиций вполне ясна. Польша – это часть большой Европы с хорошо развитой инфраструктурой, банковской системой, а также схожими культурно-этническими принципами и расстоянием. Это все увеличивает количество приобретённых квартир среди иностранцев.

Если обобщить, купить дом или квартиру в Польше может каждый иностранец, который не представляет опасности для национальной безопасности. Но для разных иностранцев существуют разные правила.

На что обратить внимание, если вы решили подыскать себе постоянное жилище в Польше?

Приобретения недвижимости - согласно польскому законодательству это приобретение права собственности, или права на вечное пользование. В общем, положения дифференцируют два типа недвижимости: квартира (в праве называемая „отдельное жилое помещение») и дом.

Нужно отметить, что приобретение недвижимости в Польше гражданами, не имеющими гражданства ЕС или стран, не входящих в Европейское экономическое пространство (Europejski Obszar Gospodarczy), не влечёт за собой автоматического права даже на временное пребывание в стране.

Купить недвижимость можно находясь в Польше на законных основаниях (виза, разрешение на пребывание или постоянное проживание или разрешении на пребывание долгосрочного резидента ЕС), или находясь за пределами Польши.

---

Часть 1. Особенности недвижимости в Польше

Особенности планировки. В Польше очень распространена планировка, когда кухня совмещена с гостиной, хотя часто встречаются и планировки с отдельной кухней. Кроме того, на польском рынке большим спросом пользуются квартиры с планировкой типа раскладушки, когда комнаты расположены таким образом, что окна выходят на минимум две стороны (как на улицу, так и во двор). Также стоит принять во внимание, что наибольшим спросом на польском рынке недвижимости пользуются квартиры следующей площади: - однокомнатные – от 30 до 40 кв. м.; - двухкомнатные – от 40до 50 кв. м.; - трехкомнатные – от 60 до 70 кв. м. Квартиры таких параметров впоследствии продать будет проще и быстрее. В целом в Польше наиболее популярны квартиры небольшого метража. Квартиры свыше 80-90 кв. м уже считаются в Польше престижными и соответственно являются достаточно дорогими. Наибольшее количество сделок в Польше совершается с двух-трех комнатными квартирами площадью от 40 до 70 кв. м.

Новостройка или вторичный рынок? Некоторые покупатели, не спешащие с приобретением жилья, выбирают новостройки от застройщика. Если клиент выбирает квартиру на раннем этапе строительства, то он может рассчитывать на больший выбор свободных квартир различных планировок и более низкую цену. Вместе с тем на раннем этапе он приобретает еще „виртуальную” квартиру, что связано с определенными рисками, но вместе с тем дает покупателю больше свободы и аргументов торговаться относительно стоимости приобретаемой квартиры. Покупатели, которые вынуждены снимать жилье до приобретения собственной квартиры, как правило, не желают ждать долгие месяцы до окончания строительства, и чтобы не нести двойных расходов выбирают либо готовые новостройки, либо жилье на вторичном рынке. Как правило, в Польше при одинаковых характеристиках, новостройки стоят немного дороже, нежели квартиры со вторичного рынка. При выборе квартиры на вторичном рынке не помешает обратить внимание на год постройки, технологию строительства, техническое состояние здания.

Формы собственности недвижимости. В Польше наиболее распространенными формами собственности на квартиры являются отдельная собственность (odrębna własność), право кооперативной собственности (spółdzielcze własnościowe prawo), а также часто можно встретить объявления о продаже квартир TBS.

Отдельное право собственности на квартиры включает: - права на саму квартиру; - участие в общих помещениях здания – или его частях, используемых всеми жильцами, например лестничные клетки, коридоры, лифты, колясочные и помещения для велосипедов и т.п.; - участие в правах на землю - постоянное пользование или собственность. Приобретая квартиру, находящуюся в отдельной собственности, владелец автоматически становится участником товарищества собственников, что накладывает на него обязательства принимать участия в собраниях товарищества и голосовать по поставленным вопросам. Право кооперативной собственности на квартиры не значительно отличается от отдельного права собственности. Такую квартиру ее владелец может продать, сдать в аренду, подарить, завещать и т.д., хотя формально эта квартира находится не в собственности ее владельца, а в собственности всего кооператива. Часто на такие квартиры бывают оформлены домовые книги. Право кооперативной собственности – это ограниченное вещное право, включающее два базовых правомочия его обладателя: - пользоваться квартирой, - распоряжаться своим правом (т.е. продать, сдать в аренду, подарить, завещать и т.д.) без согласия кооператива. Согласие кооператива необходимо только в случае изменения назначения помещения (например, с жилого на офисное). Важно знать, что в случае, если владелец кооперативной квартиры допускает длительную задолженность по оплате коммунальных платежей или использует квартиру с нарушением установленного законом порядка, кооператив может добиваться через суд продажи такой квартиры через аукцион. К сожалению, выкуп в отдельную собственность кооперативных квартир не всегда возможен, что чаще всего связано с неурегулированным статусом земли под зданием жилого дома. Эксплуатацией зданий, в которых есть кооперативные квартиры, занимается сам кооператив.

На польском рынке недвижимости также встречаются объявления о продаже квартир TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego – Товарищества Общественного Строительства).

В Польше этим термином называют арендные дома, и, покупая такую квартиру, Вы не становитесь ее собственником, а только выкупаете у предыдущего владельца право аренды квартиры в Товариществе. Не каждый желающий может приобрести такую квартиру – покупатель должен соответствовать ряду критериев, чтобы претендовать на арендную квартиру, среди которых невысокий уровень доходов, порог которых устанавливается для каждой местности, и отсутствие в собственности будущего арендатора другой недвижимости в данной местности. К минусам сделок по приобретению квартир TBS можно отнести то, что на такие сделки нельзя привлечь ипотечный кредит. А также необходимость оплаты единоразового залога перед заселением и ежемесячной арендной платы, которая значительно превышает обычный размер коммунальных платежей в кооперативной квартире или квартире, находящейся в отдельной собственности.

Регистрация места проживания (прописка) Временная прописка. Для того, чтобы иностранец мог прописаться в Польше в съёмной квартире, он должен иметь подписанный договор аренды с владельцем квартиры. С договором аренды квартиры, действительным иностранным паспортом и визой или видом на жительство следует пойти в Управление города/гмины по месту нахождения квартиры. В Управлении города/гмины следует заполнить формуляр на польском языке o заявке временного пребывания в течение более трёх месяцев. Прописка на временное пребывание до 3 месяцев производится в устной форме в соответствующем учреждении. Лицо получает документ, подтверждающий прописку (действительный до даты действия срока прописки).

Постоянная прописка Иностранец, имеющий разрешение на постоянное проживание или разрешение на проживание долгосрочного резидента ЕС, может прописаться в Польше на постоянное место жительства предоставляет: - формуляр-заявка постоянного проживания; - подписанный договор аренды с владельцем квартиры; - подтверждение вида на жительство, выданное в связи с предоставлением разрешения на постоянное проживание или разрешение на проживание долгосрочного резидента ЕС.

Часть 2. Особенности покупки недвижимости иностранцем

Кто считается иностранцем?

Иностранцем в данном случае считается: (согласно Закону "О приобретении иностранцами недвижимости")

1. юридическое лицо, имеющее юридический адрес за рубежом;

2. физическое лицо, не имеющее польского гражданства;

3. общество, которое не является юридическим лицом и относится к лицам указанных в п. 1 или 2, имеет главный офис за рубежом, образованное в соответствии с законодательством других государств;

4. юридическое лицо и хозяйственное общество, которое не является юридическим лицом и имеет главный офис на территории Республики Польша, контролируется (более 50% голосов на общем собрании) непосредственно или посредственно лицами или обществами указанным в п. 1, 2 и 3.

Когда требуется разрешение на покупку недвижимости в Польше?

Положения законодательства отдельно определяют процедуру покупки недвижимости иностранцем без разрешения Министра внутренних дел и процедуру которая требует такого разрешения.

Разрешение необходимо получить в случае, если иностранец хочет купить:

• дом (с земельным участком)

• недвижимость, расположенную в приграничной зоне

• сельскохозяйственные угодия площадью более 1 га

Разрешение НЕ требуется в случае, когда иностранец:

• планирует приобрести квартиру в многоквартирном доме или гараж;

• проживает в Польше не менее 5 лет после получения разрешения на постоянное проживание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС;

• состоит в браке с гражданином и проживает, по крайней мере, 2 года в Польше(с даты предоставления разрешения на постоянное проживание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС), а приобретенная недвижимость будет общей собственностью супругов;

• является гражданином или предпринимателем стран - сторон договора о Европейской экономической зоне или стран Швейцарской Конфедерации.

Разрешение выдается:

Разрешение на приобретение недвижимости выдается Министром внутренних дел путем административного решения по заявлению иностранца если:

· Покупка недвижимости не создает угрозы обороноспособности, безопасности государства, или общественному порядку, a также не противоречит социальной политике и охране здоровья;

· Существуют обстоятельства, подтверждающие связи иностранца с Республикой Польша.

Такими обстоятельствами могут быть:

· польская национальность или польское происхождение;

· семейные связи с гражданином;

· разрешение на:

• временное проживание за исключением лиц, получивших разрешение на пребывания как жертвы торговли людьми и как лица присутствие которых была необходима в органах публичной власти Польши;

• постоянное пребывание в Польше;

• пребывание долгосрочного резидента ЕС;

• членство в органе управления хозяйственного общества или юридического лица указанных в статье 1, пункт 2: подпункт 4;

• выполнения на территории Польши хозяйственной или сельскохозяйственной деятельности в соответствии с польским законодательством.

Разрешение от Министра внутренних дел на покупку недвижимости выдаётся по письменному заявлению (нет стандартного образца, формуляра заявления), которое должно содержать следующие элементы: - Документация, подтверждающая связь иностранца с Польшей:

· польское происхождение;

· брак с гражданином Польши;

· разрешение на временное, постоянное проживание или проживание долгосрочного рeзидента ЕС.

- Осуществление предпринимательской или сельскохозяйственной деятельности на территории Польши, список источника финансирования покупки (например: кредит, собственные средства).

- Данные заявителя — имя, фамилия, гражданство, адрес проживания.

- Данные земельного участка — правовой титул на недвижимость, улица, населённый пункт, гмина, воеводство, регистрационный номер участка, площадь, строительные характеристики.

- Данные застроенного земельного участка, если участок является предметом права вечного пользования — номер дома, жилая площадь, улица, населённый пункт, гмина и воеводство.

- Данные продавца — имя, фамилия, адрес проживания (название и адрес, в случае приобретения юридической фирмой).

- Определение правовых мер, вытекающих из покупки недвижимости (тип договора, например: дарение, продажа, обмен).

- Информация о цели покупки недвижимости.

К подготовленному заявлению следует приложить следующие документы:

· ксерокопия удостоверения личности покупателя;

· юридическая документация недвижимости (выданная не ранее чем за 6 месяцев до подачи заявления);

· выписка из ипотечной книги или справка из пакета документов;

· выписка из реестра земельных участков и план из геодезической карты;

· список изменений участков;

· выписка из актуального плана территориального обустройства или справка об отсутствии плана и/или решение о месте расположения инвестиции общественного характера и/или решение об условиях постройки, если такие требовались;

· заявление покупателя о желании приобрести недвижимость и предварительный договор, если такой составлялся;

· подтверждение финансовых средств на покупку недвижимости и/или справки из банка о кредитоспособности;

· справка из Управления социального страхования (ZUS) и налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по обязательным взносам (Cправка об исполнении налоговых обязательств по отношению к Государственному казначейству);

· данные и правовое основание покупки недвижимости на территории Польши, если иностранец уже не находится в их распоряжении;

· подтверждение уплаты гербового сбора в размере zł 1.570.

Все документы должны быть подготовлены на польском языке. Документы на иностранном языке должны быть представлены вместе с переводом на польский язык, удостоверенные присяжным переводчиком. Заявление на получение разрешение на приобретение недвижимости иностранцем подаётся лично иностранцем или уполномоченным стороны, который является юрисконсультом или адвокатом в Департамент разрешений и концессий в Министерстве внутренних дел.

Иностранцу может быть отказано в разрешении на покупку недвижимости, если:

· иностранец не доказал связей с Польшей;

· указанная в заявлении недвижимость угрожает обороноспособности, государственной безопасности и/или общественному порядку;

· покупка указанной в заявлении недвижимости противоречила бы соображениям социальной политики и здоровья общества.

Стоит отметить, что получение данного разрешения носит скорее формальный характер, поскольку все стороны прекрасно понимают выгоду от этой сделки и государство заинтересовано в подобных операциях.

Сроки действия и выдачи разрешения:

· Процедура выдачи разрешений обычно длится от 2 до 4 месяцев.

· Разрешение действительно в течение двух лет с даты выдачи и дает возможность приобрести указанную недвижимость на общих основаниях.

Что такое Промесса? Промесса — это обещание выдать разрешение на покупку иностранцем любой недвижимости в Польше. В период промессы Министр внутренних дел не может отказать в выдаче разрешения на покупку недвижимости, если только не изменились существенные факты в этом деле.

Наличие промессы позволяет участвовать в тендерах по покупке недвижимости. Для того, чтобы получить промессу иностранец должен подготовить и лично подать тот же набор документов, что и в случае получения разрешения от Министра внутренних дел на покупку недвижимости, за исключением документов по недвижимости. Подача заявления о промессе влечет за собой уплату гербового сбора. Промесса действительна в течение года от даты выдачи.

Часть 3. Процесс проверки и покупки недвижимости

Как проверить недвижимость при покупке?

После выбора недвижимости, необходимо проверить его правовой статус. Большинство информации о жилье должно быть в кадастровой (земельной, домовой) книге (księgę wieczystą), которая находится в ведении Департамента регистрации земельных ресурсов районного суда. Земельные реестры находятся в свободном открытом доступе. Для остальных свойств, которые не установлены земельными реестрами должны быть в наличии документы, отражающие их правовой статус.

На основании земельной книги определяется то лицо, которое действительно владеет интересующей вас недвижимостью. Только владелец или уполномоченное владельцем лицо может заключить действующий договор о купле-продаже недвижимости.

Кроме того, не лишним будет убедиться, что выбранное вами жилье не обременено ипотекой. Ипотечными договорами определено, что фактическим владельцем жилья является банковское учреждение, выдавшее кредит, и оно будет защищать свои права, независимо от того, кто является нынешним владельцем имущества. Информация по ипотеке находится в IV разделе кадастровой книги.

Перед заключением договора вы также должны убедиться, что жилье не обременено иными правами ограничения собственности, или прав третьих лиц. Примером такого ограничения может быть сервитут, согласно которому другое лицо имеет право использовать определенную часть имущества на неограниченный срок. Информация о правах третьих лиц, ипотеки и других ограничениях на недвижимость находится в главе III кадастровой книги. В дополнение к этому, земельные реестры содержат всю информацию, которые формируют общую картину недвижимости, которую вы намерены приобрести. Стоит также обратиться в домоуправление, чтобы проверить, нет ли задолженности по коммунальным платежам и квартплате на недвижимости. Следует также обратиться за справкой в гмину по месту нахождения недвижимости об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость. Также стоит ознакомиться с техническим состоянием недвижимости. Для этого, надо поговорить с продавцом и администратором здания на тему текущих ремонтов. Перед подписанием окончательного договора надо потребовать от продавца справку из Управления города или гмины, удостоверяющую, что в продаваемом жилье никто не прописан.

Процесс покупки недвижимости

Покупатель и продавец обычно заключают предварительный договор купли-продажи. Как правило, покупатель при этом вносит депозит в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости, что прописывается в предварительном договоре. Если соглашение расторгается по вине покупателя, задаток остается у продавца, а если сделка не сложилась по вине продавца, то он обязуется выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере. Оплата может быть совершена в наличной или безналичной форме.

После заключения основного договора купли-продажи, недвижимость переоформляется на нового владельца, к которому при этом переходят права собственности на недвижимость. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и проводятся с помощью нотариуса. Нотариус осуществляет проверку правового состояния недвижимости в соответствующем Отделе Кадастров Недвижимости при районном суде на отсутствие обременений, долгов, владения имуществом третьим лицом.

Расходы на оформление сделки составляют:

- стоимость услуг нотариуса – согласно тарифам (до 2% от суммы сделки);

- налог на переход права собственности - 2% от стоимости приобретаемого имущества;

- агентское вознаграждение – до 3% от цены объекта (выплачивается покупателем);

- прочие расходы на оформление, переводы документов и государственную регистрацию покупки недвижимости - 0,5-1,5 % от стоимости недвижимости.

Часть 4. Ипотека - кредит при покупке недвижимости в Польше

Для получения кредита на покупку недвижимости в Польше специалист из банка оценивает возможности заявителя относительно способности оплаты кредита (источники доходов, склад семьи, наличие имущества). Собственный вклад на приобретение недвижимости должно быть не менее 10%. То есть банк может покрыть за счет предоставления кредита до 90% стоимости недвижимости.

Максимальный срок выдачи кредита в Польше:

Максимальный срок, на которое может быть выдан кредит - это 35, а в некоторых банках 45 лет.

Из чего состоит ипотечный кредит:

Кредит состоит из переменной и постоянной части.

Стоит обращать внимание на следующие составляющие оплаты кредита:

· Разовая комиссия за получение кредита (marża) составляет примерно 1-1,54%;

· Комиссия (prowizja) составляет примерно 1-2%,

· Годовая процентная ставка (Oprocentowanie / RRSO), учитывающая банковские расходы, страхование и т.д. и составляет по данным банков 2,68-3,32% - регулируется ежеквартально Советом денежной политики Польши;

· Сумма ежемесячного взноса (raty)– в зависимости от периода времени, на который оформляется и стоимости недвижимости.

Продажа недвижимости Иностранец может продать недвижимость на таких же условиях, как любой гражданин Польши. Продавая недвижимость, следует помнить, что надо будет оплатить налог на прибыль от продажи недвижимости. Налог должен быть оплачен, если продажа происходит в течение 5 лет после окончания календарного года, в котором произошла покупка или постройка недвижимости. Например, продажа недвижимости в 2020 году, которая была приобретена или построена до 1 января 2015 года, уже не облагается налогом. Налог составляет 19% от дохода, полученного от продажи недвижимости и подлежит оплате в течение подачи годовой налоговой декларации до 30 апреля следующего года.

Желающим приобрести недвижимость в Польше не стоит бояться трудностей в оформлении сделки, ведь разрешения на покупку с каждым годом становятся все более либеральными, а выгоды и преимущества владения недвижимостью в Польше, как стабильной в политическом и экономическом отношении страны Евросоюза, очевидны.

Детальную информацию по вопросам покупки, недвижимости, ипотеке, аренде и прочее, вы можете получить у наших консультантов.

Приглашаем к контакту